Із 1 липня набув чинності закон, який руйнує монополію ЖЕКів на надання послуг мешканцям і визначає новий порядок управління багатоквартирними будинками. Закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", зокрема, дає можливість жильцям самим обирати ті організації, які надаватимуть їм послуги. Ще одне нововведення - управителі будинків, вони мають бути у кожної багатоповерхівки.
Із десяти опитаних "Містом" вінничан, двоє взагалі не чули про такі зміни. П\'ятеро відповіли, що про закон знають, але не очікують позитивних змін. Ще троє схвально поставилися до нових перспектив.
- Цей Закон зайвий раз вдарить по нашій кишені та зробить гаманці посадовців ще товстішими, - упевнена жителька багатоквартирного будинку по вулиці Київській Зінаїда Дорош. - Тепер я сама змушена буду ремонтувати те, на що влада не давала гроші більше двадцяти років! І куди мені звертатися, якщо ЖЕКів не буде? Так хоча б знали, кому дзвонити, якщо щось відключать…
Іншої думки Григорій Муратов, власник квартири по Келецькій.
- Систему надання житлово-комунальних послуг вже давно треба було реформувати. Ми ж бачимо, що цей механізм не працює: люди кожного року викидають чималі суми на вітер, віддаючи гроші ЖЕКам. А тепер ми нарешті будемо самі обирати потрібних постачальників послуг, і їм ще треба буде довести, що їх установа гідна вимог мешканців будинку, - пояснює чоловік. Але і висловлює побоювання, що гарна ідея може знову не спрацювати через пасивність багатьох громадян:
- Усі звикли, щоб усе вирішували за нас та без нас, а ми потім скаржилися невідомо кому. Так може бути і цього разу, адже українці не дуже люблять нововведення, які змушують їх рухатися швидше по життю.
Володимир Хорошев, голова громадської організації "Кредо" та представник ВГО "Спілка власників житла України", каже, що ще із 2006-2007 років різні громадські організації генерували законопроекти, які несли зміни до закону про ОСББ (об\'єднання співвласників багатоквартирних будинків). Таких законопроектів, які б полегшували роботу об\'єднань і конкретизували певні питання, було розроблено чотири версії (одна подолала Верховну Раду, але заветована на рівні Президента). Через політичні інтереси закон довго не міг змінитися, каже Володимир Хорошев.
- Новий закон вносить зміни до уже діючого закону про ОСББ, основна із яких - це повна ліквідація інституту членства у об\'єднанні. Суть у тому, що саме поняття "членства" у ОСББ іноді використовувалось у власних інтересах деякими людьми і за певну плату. У Вінниці я такого не чув, але у інших містах говорили, що таким чином вирішували, наприклад, питання місця на парковці. Тепер за новим законом усі власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками будинку, цей статус набувається автоматично і мешканці зобов\'язані або самостійно управляти будинком, або делегувати повністю чи частково іншій особі право управління. Але тут мають бути додані ще певні законодавчі акти, тому що зараз не зовсім зрозуміло, як саме ОСББ мають змінити свої статути, - пояснює нові вимоги закону Володимир Хорошев. - Протягом шести місяців нормативно-правові акти мають бути приведені до ладу, і у них буде розписаний порядок, як уже діючі ОСББ коригуватимуть свої статути. Трохи змінюється право голосування. Наприклад, у одній квартирі проживає 5-6 людей, а поруч одна людина володіє кількома житловими площами. І у багатьох питаннях кожен співвласник мав рівноправний голос. Тобто раніше виходило так, що одна чи дві густонаселені квартири могли домінувати при ухвалені рішень у будинку. Цей закон регламентує, що у деяких питаннях будуть голосувати кількістю голосів, а у деяких - квадратними метрами. Тобто чим більше у тебе квадратних метрів, тим більше права голосу ти маєш.
- Із ОСББ - простіше. А що робити мешканцям, у чиїх будинках ОСББ не створені?
- Усі жильці мають зібратися на збори, обрати їх голову, секретаря та розглянути питання про керування будинком, тому що у законі чітко прописано: управителями будинків є співвласники. Але вони можуть керувати самі або передати функції керування повністю чи частково управителю, якого самі і оберуть, якщо у них не створене ОСББ. Також люди можуть підтвердити повноваження ЖЕКу, за умови, що це усіх влаштовує. Все вирішується на загальних зборах. Якщо не вистачає кворуму для ухвалення рішення, то вибрані особи або головуючий разом із секретарем проходить по квартирах відсутніх і під підпис ті мешканці голосують. Коли набирають достатню кількість, один протокол здається до виконкому, у якому повідомляється, що у певному будинку жильці обрали управителя, а один залишається у мешканців. У той же час, якщо власники квартир та іншої площі не самоорганізувалися протягом року і не обрали собі управителя, органи влади на конкурентній основі виносять право керування таким будинком на конкурс. І казати про те, що міська рада когось не любить, потім недоречно, адже у вас був цілий рік, щоб обрати когось. Вас не змушують створювати юридичну особу ОСББ, але ви повинні самі обрати управителя.
- Що значить "обрати управителя"?
- Управителя можна обрати конкурсним шляхом. Наприклад, на сайті міської ради або інших інформаційних сайтах, у ЗМІ буде можливість розмістити оголошення, що такий-то будинок шукає собі протягом одного-двох місяців керівника. Вказати характеристики будинку: кількість поверхів, площу тощо. Заздалегідь може бути створена комісія, у якій, наприклад, крім мешканців, будуть представник від департаменту житлового господарства та інші фахівці. Вона і контролюватиме процес проведення конкурсу. І тоді, коли буде відомо 2-3 кандидатури, рішення про обрання керуючого ініціативна група винесе на загальні збори мешканців, де його і оберуть. Управитель призначається на рік. Згідно із договором, якщо у жильців є бажання змінити його, це можна зробити достроково на позачергових зборах. Але органи влади мають бути попереджені. Треба також зібрати підписи усіх присутніх на зборах, а пізніше і відсутніх осіб, господарів магазинів, офісів у цьому будинку, оскільки вони теж є співвласниками.
- А що буде із ЖЕКами?
- Закон не вбиває ЖЕКи, як зараз часто говорять. Вони просто лишаються професійними фірмами, які будуть і далі здійснювати право управління, але вже на ринкових умовах. До них просто додаватиметься функція "керування житлом". Нормативна база, як проводити конкурси на житлову послугу, діє із 2009 року, на право керування житлом у тому числі. Основне завдання закону - дати поштовх розвитку ринку управителів і перетворити ЖЕКи у управлінчі (або виконавчі) структури. Тобто ЖЕК каже: я маю такі-то види послуг, і якийсь керуючий наймає його у підрядчики. Першою спробою зробити це, було створення ЖЕО, яке планувалося як керуюча фірма. Але законодавство не дозволило їм розвинутися. Зараз вже буде трохи по-іншому.
За словами Володимира Хорошева, новий закон потребує ще врегулювання певних юридичних моментів, серед них, зокрема, і оплата праці того ж керуючого будинком, і питання зняття із балансу. Однак миттєвих рішень від мешканців теж не чекають, передбачений так званий "перехідний період".
У свою чергу, Ніна Гайдук, голова ОСББ будинку за адресою вул.Енгельса, 85-А, запевняє, що закон про особливості здійснення правовласності - порятунок для багатьох людей. Сама Ніна Іванівна обіймає посаду голови ОСББ із 2012 року. За її словами, будинок здали у експлуатацію у 2010, а два роки по цьому він просто "літав" поміж ЖЕКами. Як наслідок, територію не прибирали, накопичилося близько 20 тис. грн. боргів, оскільки не усі сплачували навіть за світло і воду.
- Подивіться, у якому стані ЖЕКівські будинки? А ми, створивши ОСББ, виплатили усі борги, довели будинок до ладу. Є проблеми, які люди не можуть самі вирішувати, і їм треба допомагати, - висловлює свою думку Ніна Гайдук. - Головне, щоб посаду управителя не обійняли некомпетентні особи, інакше будуть серйозні наслідки для всіх мешканців. Люди мають пам\'ятати, що вони - господарі свого будинку.
А як у них?
У більшості зарубіжних країн - наприклад, в Угорщині, Польщі, Словаччині, Чехії, Франції, Нідерландах, Мексиці, США, Канаді, Сінгапурі, Малайзії - управління у цілому розглядається як окремий вид підприємницької діяльності, за яку керуюча організація отримує винагороду від власників приміщень, а відповідальність перед власниками за утримання будівлі несе об\'єднання (асоціація, товариство) власників житла. При такому підході керуюча організація не відповідає перед власниками за надання комунальних послуг. Підхід до управління багатоквартирними будинками, якого дотримуються управляючі у більшості західних країн, базується на тому, що керуючий або керуюча організація працюють на підставі договору із об\'єднанням власників житла, а не із окремими власниками. Всі основні управлінські рішення, перш за все - за розпорядження фінансами та укладення договорів на закупівлі товарів і послуг, ухвалює не керуючий, а керівні органи товариства (асоціації) власників житла. Керуючий тільки готує і обґрунтовує рекомендації для правління товариства.
У деяких державах Східної Європи і Прибалтики (Словаччина, Естонія, Латвія) власники приміщень у багатоквартирному будинку мають право не створювати товариство - юридичну особу, а укладати на однакових для всіх власників у будинку умовах загальний договір із керуючим (керуючою компанією). Тоді органом, відповідальним за ухвалення рішень, є загальні збори власників, а керуючий готує свої пропозиції для розгляду та затвердження загальними зборами.
У Німеччині керуючий повинен мати вищу освіту і кваліфікацію економіста, інженера, юриста чи соціального працівника, а також володіти такими особистісними якостями як комунікабельність, вміння вести переговори, вирішувати конфлікти.
В Угорщині, згідно із законом "Про товариства власників житла", керуючими кондомініуму можуть бути тільки особи, які пройшли відповідну професійну подготовку. Із 1999 р. у країні отримали державну ліцензію курси навчання за спеціальностями "керуючий кондомініуму" і "керуючий нерухомістю". Обидва курси навчання відповідають критеріям професійної підготовки, іспити складають відповідно до розпорядження міністерства внутрішніх справ Угорщини.
У Польщі, яка у числі перших із держав колишнього соціалістичного табору перейшла на управління у сфері управління ЖКГ, створили акціонерне товариство зі 100-відсотковим державним чи міським капіталом. Були об\'єднані всі види комунальних послуг у єдину компанію. Всі економічні, технологічні процеси здійснюється холдингом. Основний курс - надання високоякісної послуги і забезпечення надійності функціонування всіх об\'єктів. У сфері ЖКГ діють постачальники різних форм власності. Так, у Краківський комунальний холдинг входять підприємства енергетики, водоканалу, муніципального транспорту. При цьому 100% акцій холдингу належить гміні (мерії) м. Кракова, яка управляє грошовими потоками, виробництвом, а також веде контроль.
У Фінляндії 1,4 мільйона будинків об\'єднані у 70 тис. акціонерних товариств - власників житлової нерухомості. 50 тис. із них користуються послугами компаній із управління нерухомістю (операторів), 20 тис. управляються самостійно. Оператор (керуюча компанія), насамперед, відповідає за щоденне управління відповідно і згідно із договором на управління, у якому обумовлюються умови і перелік послуг і розцінки. Оператор (керуюча компанія) вибирає експлуатуючу організацію, для невеликих об\'єктів члени товариства вибирають її самі. Експлуатуюча організація надає житлово-комунальні послуги або самостійно або за договором зі спеціалізованими компаніями (ремонтно- будівельні, прибирання території, снігу, охорона, вивіз сміття та ін.). Експлуатуюча організація щорічно звітує перед мешканцями про доходи і витрати.