Дичайшие очереди к регистраторам – уже факт
Вступившие в силу с 4 января новые правила оформления объектов недвижимости обычные люди до конца не уяснили. Стоя в очереди в регистрационной службе Укргосреестра, не все поймешь, а нормативные акты наш народ сам не читает (привычка, да и мозг насиловать не хочется). Новшества «разделили» мнения чиновников. Многие считают, что инициативы Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ (Минрегионстроя) противоречат законодательству и откровенно провоцируют рейдерские захваты. Чтобы предупредить возможный хаос с техдокументацией, БТИ всей страны нынче оспаривают в суде приказ министерства, который инвентаризаторы называют абсурдным. Правда, свое слово Фемида сможет сказать, в лучшем случае, к концу февраля.
Будет ли коллапс после 22-го?
Интервью «РЕАЛа» с руководителем местной регистрационной службы Иваном Надольным моментально вызвало резонанс в Виннице. Прежде всего, в органах БТИ, которые обратились в редакцию с просьбой отметить, что они существуют. Мол, рано списывать бюро, где сконцентрированы инвентаризационные дела на тысячи объектов. К примеру, только в Виннице находится свыше 128 тысяч инвентарных дел, а с учетом того, что в некоторых из них по 2-3 адреса, имеем около 260 тысяч «инвентарных» объектов (жилье, коммерческая и прочая недвижимость). После Нового года за оформлением документов винничане вместо 2-го этажа здания горБТИ (бывший Дом быта по ул. Соборной) стали подниматься на 4-й. Глядя на расписание работы регистраторов, люди клянут власть. Уточним, мэрия к регистрационной службе никакого отношения уже не имеет. Она в подчинении Минюста.
Дело в том, что учет и регистрация объектов недвижимости и регистрация прав собственности на них – это совершенно разные виды деятельности.
«Бюро технической инвентаризации было создано государством, как специальный орган для выполнения государственной функции – технической инвентаризации и учета объектов недвижимого имущества.
Впоследствии предприятия БТИ были переданы в ведение органов местного самоуправления с теми же функциями. Эти функции сохранены и до сих пор. Что касается регистрации прав собственности – то эти полномочия априори не принадлежали техническому органу БТИ.
В свое время Министерством юстиции эти обязанности были навязаны предприятиям БТИ в связи с тем, что государство на тот момент не смогло обеспечить деятельность, созданного Министерством юстиции государственного реестра прав собственности.
Начиная с января 2013 года начал работать реестр прав собственности, где регистрации подлежат оформленные права на объекты недвижимости, которые построены, проинвентаризированы и введены в эксплуатацию в установленном порядке», - уточняет начальник КП «Винницкое областное объединенное БТИ» Татьяна Свириденко.
Этот «крен» обернулся неразберихой. В такой сумятице всегда есть, чем поживиться «изворотливым» дельцам. А она – неразбериха - получилась на каждом шагу. «В местном отделении Укргосреестра принимают не более 50 человек за рабочий день и лишь дважды в неделю – по понедельникам и средам с 9-и до 15 часов. Поэтому не все, кто пришел, могут сдать документы… Система абсолютно не продумана», - поясняет заместитель городского главы Владимир Слишинский, курирующий горБТИ. Он отмечает, что если в городском инвентарьбюро непосредственно регистрацией недвижимости занималось 10 сотрудников, а еще 7 работников регистрировали земельные участки, получая при этом зарплату на уровне 5-7 тысяч гривен в месяц, то нынче в госреестре работает всего 4 человека, а их «материальное обеспечение» едва превышает прожиточный минимум.
К чему тут оплата труда? От величины зарплаты напрямую зависит эффективность работы и текучесть кадров. Это аксиома. «Напряжение среди людей начнется после 22 января, по окончанию 14-дневного срока, отведенного на оформление. Ведь регистраторы стали принимать документы у людей после 8-го. Служба станет буксовать. К сожалению, Надольный в прессе делает заявления по вопросам, в которых является некомпетентным, чем вводит граждан в заблуждение», - говорит заммэра. При этом Владимир Иванович указывает, что помимо обращений граждан, только Госисполнительная служба в горБТИ направляла до 150 запросов об имуществе в день. Этот массив нужно кому-то обрабатывать…
Техпаспорта на жилье могут выдавать конвейером
К очередям нам не привыкать. Главную опасность новой системы регистрации чиновники видят в том, что органы БТИ, хотя и располагают архивом инвентаризационных дел по каждому объекту, отныне уже не могут давать сведения о недвижимости. Как, впрочем, и Укргосреестр, у которого попросту нет этой базы. Создание же ее с «нуля» породит благодатную почву для рейдерства.
«На любой объект должна вестись документация от момента начала его строительства. А что если, продав дом, человек отнесет потом в госреестр старые документы? У него-то они могут остаться… Покупатель потом не сможет доказать свои права. Кроме того, в госреестр теперь могут вносить сведения по решению суда, при этом регистратор не имеет возможности удостовериться, обрело ли это решение законную силу», - уточняет В. Слишинский. Он говорит, что в восточных областях Украины уже есть прецеденты, когда у разных людей «на руках» оказались документы на один объект. И это за две недели существования нового порядка. То ли еще будет… Ведь по несколько разных правоустанавливающих документов на один объект есть не только в восточных областях, но и у нас. Но учитывая то, что есть архивные дела и один реестр, то в период регистрации проводилась проверка, и возможность махинаций с недвижимостью сводилась к минимуму.
Разделяет позицию В. Слишинского относительно вероятности рейдерства, а также чехарды с инвентаризацией, и начальник КП «Винницкое областное объединенное БТИ» Татьяна Свириденко. «Если сегодня на объект выйдет один «инвентаризатор», а заказчик останется недоволен документами, то завтра может обратиться к другому и получить документы, которые его будут «устраивать». И этот момент никаким официальным органом не может быть проконтролирован. Возможна также ситуация, когда два совладельца по объекту обратятся к разным исполнителям. Те подготовят разные документы, которые могут быть взаимоисключающими. Не менее непредсказуемой может быть ситуация с «осмотрами» стратегических объектов, типа АЭС, военных сооружений, предприятий госсобственности, объектов генпрокуратуры, СБУ, МЧС… Более того, копии документов исполнители смогут хранить у себя, и неизвестно, где они «всплывут». Ничто не мешает, воспользовавшись ими, оформить объект на постороннее лицо», - резюмирует Татьяна Дмитриевна.
Напомним, в интервью «РЕАЛу» в прошлом номере начальник регистрационной службы И. Надольный уверял, что эта схема – перерегистрации - нежизнеспособна. У сотрудников БТИ иная точка зрения. И вполне обоснованная… «На консультации у меня был молодой человек, который занимается операциями с недвижимостью. Интересовался, будет ли достаточно при регистрации для нотариуса договора купли-продажи извлечения («витяга» – укр.) из электронного реестра и плана, который сделает специалист не из БТИ?.. Не хочу отвечать за нотариуса, но я считаю, что нет, недостаточно. Поскольку, получив «техническую документацию» от иного субъекта хозяйственной деятельности, нотариус не может быть уверен в том, что информация по объекту недвижимости является полной, так как она может не стыковаться с наработанной и накопленной информацией материалов инвентаризационных дел за весь период существования объекта, что и есть определяющим. Сложности могут возникнуть при оформлении сделок на объекты недвижимости, которые принадлежат двум и более собственникам, которые владеют строениями на праве долевой собственности, или объектов, в которых проведена реконструкция или перепланировка без соответствующего разрешения. Только в БТИ на каждый объект хранится инвентаризационное дело, в котором указана вся его история, включая принадлежность объекта», - поясняет Татьяна Дмитриевна.
Приказ министерства стал сильнее закона.
Помимо «перечеркивания» имеющейся в БТИ базы историй объектов, рейдерским захватам будет способствовать вводимая Минрегионстроем «конкуренция на рынке услуг по тех-инвентаризации». Ее – конкуренцию - подвергают серьезной критике специалисты в этой сфере. БТИ всегда были бюджетообразующими коммунальными предприятиями. «Только в прошлом году 3,5 млн. грн. мы перечислили в бюджет в качестве налогов», - уточняет Т. Свириденко и задается вопросом - зачем резать курицу, которая несет золотые яйца?
Закон о местном самоуправлении предусматривает, что учет и регистрация объектов недвижимости относится исключительно к полномочиям органов местного самоуправления. Специально для этого и созданы коммунальные предприятия. Точка. Вопрос перераспределения полномочий может быть определен только законом. На основании этого начальник облБТИ утверждает, что «техпаспорта, изготовленные не органами местного самоуправления, не будут иметь юридической силы».
Тем не менее, в министерстве как бы не замечают сегодняшней законодательной нормы. Или преждевременно считают, что завтра ее упразднят. Однако законопроект о БТИ принят ВР в первом чтении и возвращен на доработку. Каким он будет в итоговом варианте, никто не знает. А тем временем, как поясняет Т. Свириденко, «Минрегион, издав собственный приказ, вмешался в компетенцию органов местного самоуправления, нарушив Конституцию, и создал предпосылки для появления частных фирм» с нелегитимными полномочиями. Уточним, пока закон не принят, министерство решило подменить своим приказом будущий закон, и внесло изменение в действующую инструкцию о порядке проведения техинвентаризации. То есть не в саму систему инвентаризации, а в инструкцию.
Сертификаты от общественников «под крышей» Минрегиона
Нужно отдать должное коммунальным предприятиям. Они не собираются отсиживаться «в окопах» и молча наблюдать, как «разрушают» отлаженную за более чем 80-летнюю практику систему. В Киеве 15 января состоялось совещание Всеукраинской Ассоциации предприятий БТИ, результатом которого стало принятие официального коллегиального обращения к президенту Украины, премьер-министру, ВР, генпрокурору с указанием на принятие противоправного приказа Минрегионом. Кроме того, многие предприятия, включая БТИ Винницкой области, уже самостоятельно подали подобные исковые заявления в окружной административный суд Киева. «Нас поддерживают депутаты ВР, облсоветов, органы власти. Когда будет решение суда, сказать сложно. Думаю, если Минрегион одумается, - ситуация нормализуется быстрей. По крайней мере, на сайте министерства формулировка дополнений к приказу уже несколько раз менялась», - отмечает начальник облБТИ.
Между прочим, что и как менялось в приказе, заслуживает отдельного внимания. Без хронологии. Только квинтэссенция. Итак, в министерском приказе указывается, что только тот человек, который прошел обучение, сдал экзамены и получил сертификат, имеет право выполнять работы по техинвентаризации. А без сертификата и специалист БТИ не имеет права на это. В этих внесенных приказом изменениях в инструкцию и кроется камень преткновения, «задевший за живое» спецов. В этой связи следует заметить, что ни одно учебное заведение Украины не готовит специалистов-инвентаризаторов. Таким образом, и педагогов априори не существует. Есть только практики.
«Для интереса мы послали одного работника за сертификатом, - рассказывает Татьяна Дмитриевна. – Как оказалось, люди, которые проводят обучение, никакого отношения к работе БТИ не имеют, и не знают ее. Так вот, обучение и аттестация проводились в течение нескольких часов одного рабочего дня. Скажите, за это время можно обучить человека специальности и подтвердить его квалификацию как специалиста? Может ли быть владелец недвижимости уверен, что такой «специалист» сделает достоверные документы? Выполнять эту работу учатся долгими годами.
Но экспресс-подготовка – это еще цветочки. Ассоциация предприятий БТИ поинтересовалась у представителя министерства, присутствовавшего на вышеупомянутом совещании, статусом сертификационного органа. «Нам сказали, обучает и выдает сертификат общественная организация – предприятие Объединение граждан «Гильдия инженеров техники надзора за строительством объектов архитектуры» - «Укрстройинжиниринг». Куда идут деньги «за обучение» нам не ответили», - продолжает Т. Свириденко. Получается, что кто-то в Минрегионстрое создал свою организацию, где берут по 1700 гривен за обучение, экзамены и выдачу сертификата одному человеку. «Оказывается, всем сотрудникам БТИ – с опытом или без – тоже необходимо проходить эту процедуру. И я обязана направить сотрудников, иначе БТИ не сможет работать. Это притом, что законодательно работа инвентаризатора не лицензируется», - уточняет Татьяна Дмитриевна. Между тем, сегодня в структурах БТИ страны инвентаризацией занимаются около 30 тысяч сотрудников. Умножим на 1700… Вот где бизнес!
«Таяние» особняков ради экономии на налогах
Теперь вернемся к короткому содержанию нескольких писем Минрегионстроя, полученных Винницким облБТИ. «Не удивляйтесь, они разного содержания. В одном указывалось, что право на выполнение работ по техинвентаризации будет иметь лишь тот, кто получит сертификат. Потом нам написали, что следует направить «хотя бы одного лучшего», что позволит предприятию работать. По каким критериям выбирать лучшего?.. Ладно, выбрали. Но когда избранник «прошел обучение», ему в Киеве сказали, что БТИ не имеет права работать по его сертификату. Мол, их не так поняли. Сертификат позволяет лишь изготавливать персональную печать «эксперта». Он может трудиться, остальные – нет. Сегодня в штате облБТИ 131 техник, только один получил сертификат. Остальные 130, учитывая нелегитимные требования министерства, не имеют права работать. По таким кабальным условиям, которые перед нами поставили, нужно направлять всех, хотя я на 99% уверена, что вскоре этот сертификат никому не будет нужен», - отмечает Т. Свириденко.
Ни для кого не секрет, что любые дополнительные расходы, в том числе и на сертификацию, в конечном итоге «перекладываются» на тех, кто получает услуги от сертифицированных специалистов. То есть на людей. Если нотариусам вменены функции по регистрации переходов прав собственности (дополнительные услуги), то для этого нужны дополнительные кадры. Естественно стоимость услуг повысится. С коммунальными БТИ ситуация несколько иная. Стоимость их услуг регулируется органами местного самоуправления, а что касается контроля – то он осуществляется соответствующими органами, кроме этого – закон о коррупции на инвентарьбюро по-прежнему распространяется.
Бесконтрольность может ударить не только по карману простых граждан, но и местных бюджетов. Напомним, с нынешнего года вступило в силу положение Налогового кодекса, предусматривающее взимание налога на недвижимость. Его должны платить те, у кого очень много квадратных метров жилья (больше 250 в домах и свыше 120 в квартирах, - авт.). Когда сведения о жилплощади хранятся в «базе» БТИ, выяснить их просто. Если об архивах забыть, частный техник, к примеру, вполне может выдать документ, где «уменьшит» усадьбу с 350 кв. метров до 70-и. Тот же Владимир Слишинский такое считает вполне возможным. Городской бюджет потеряет средства, которые в нем уже заложены. И никто их не компенсирует.
Выход из «тупика» нашим сегодняшним собеседникам очевиден. Не нужно выдумывать велосипед. Неофициально все понимают, что «мутная вода» в данном случае делается, чтобы некую недвижимость переоформить на других лиц. Вероятно, пару десятков объектов. Но тем временем, сотни, если не тысячи хитрецов воспользуются моментом и натворят такого, что потом годами не исправишь. У нас и при прежней системе, несмотря на ответственность, умудрялись людей без жилья оставить. А теперь мошенничеству дали зеленый свет?