Жодне місто чи містечко в Україні не уникнуло сутичок за прибудинкову територію. Постійно відбуваються конфлікти, в результаті яких забудовники намагаються побудувати багатоповерхівку, а мешканці сусідніх будинків скаржаться на порушення власних прав, а інколи – і загрозу руйнування свого житла. Причиною таких сутичок є нерозуміння, кому належать ця прибудинкова територія – хто має право нею розпоряджатися і користуватися.
Багатоквартирний будинок – це цілісний майновий комплекс, в якому квартири «не висять у повітрі» окремо від прибудинкової території - земельної ділянки на котрій, власне, він розташований і яка необхідна для його життєзабезпечення. Співвласниками цього майнового комплексу – спільного майна є власники житлових і не житлових приміщень у будинку Здається все просто. Відповідно, ці власники повинні вирішувати, як використовувати свою землю. Але формально при приватизації квартир земельні ділянки не були передані новим власникам, а також такого права не набувають автоматично ті, хто купує квартиру. Земельна ділянка, переважно, продовжує перебувати у власності органів місцевого самоврядування. Згідно Закону, єдиний механізм, за допомогою якого власники квартир у багатоквартирному будинку можуть зареєструвати своє право на земельну ділянку – це створити ОСББ, і після цього вже оформити прибудинкову територію собі у власність чи користування.
Проте, на практиці дуже мало ОСББ змогли скористатися таким правом . На національному рівні не визначено процедури передачі прибудинкової території, тому дане питання віддано на «відкуп» місцевому самоврядуванню і залежить виключно від політичної волі місцевої влади. Оскільки в законодавчих актах саме право ОСББ прописане не зовсім чітко, то, якщо такої волі немає, то колізії у законодавстві слугують прикриттям для того, аби співвласники прибудинкової території не отримали.
Коаліція громадських організацій дослідила, скільки ОСББ та ЖБК змогли скористатися правом на землю.
За даними обласних Держкомземів України, що надали інформацію для коаліції, за останні десять років найменша кількість оформлених прибудинкових територій – південь та схід України.
Всього за ці роки було оформлено 994 прибудинкових території (кількість зареєстрованих ОСББ близько 18 тисяч), у власність ОСББ – 568, в оренду ОСББ – 196 ділянок та ЖБК 128 ділянок власність та 102 у оренду.
У відсотковому відношенні оформлення земельних ділянок лише ОСББ складають близько 10 відсотків. З них 7% у прибудинкових територій оформлено у власність, інші 3% у оренду.
За рейтингом 15 областей, що надали інформацію для дослідження, найбільше земельних ділянок у власність, надали Вінницька (128) , Львівська (82) та Івано-Франківська (76).
Дуже великий блок областей, які мають низькі показники від 0 до 30 – Хмельницька, Сумська, Херсонська , Закарпатська, Харківська, Миколаївська, Одеська, Кіровоградська.
Проблеми Законодавства
Земельний кодекс України в статтях 42 та 41 дає право ОСББ та ЖБК оформити у власність або оренду прибудинкову територію, але процедури як це зробити немає. Усі права, визначені у Земельному кодексі, мають процедуру їхньої реалізаці, і лише ОСББ та ЖБК її позбавлені.
Земельний кодекс України
| Право | Процедура |
| Ст. 92. Право постійного користування земельною ділянкою | Ст. 123. Порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування |
| Ст. 93. Право оренди земельної ділянки | Ст. 124. Порядок передачі земельних ділянок в оренду |
| Ст. 127. Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них | Ст. 128. Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам |
| Ст. 121. Норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам | Ст. 118. Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами |
|
Ст. 42. Земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків
Ст. 41. Земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів |
Порядок – відсутній! |
Наслідки для ОСББ та ЖБК через відсутність єдиної процедури.
По-перше, можливість отримати прибудинкову територію повністю залежить від політичної волі, бажання або небажання органу місцевого самоврядування. Від нього також залежить, отримає ОСББ чи ЖБК прибудинкову територію у власність або в оренду. Поширеними є випадки, коли ОСББ звертається із клопотанням про власність, виготовляє технічну документацію чи проект землеустрою, витрачає значні кошти, а сесія приймає рішення про оренду. Тому за останні 10 років відсоток ОСББ та ЖБК яким таки вдалось оформити землю, знаходиться на дуже низькому рівні (3-5%.).
По-друге, в тих населених пунктах, де міська влада таки вирішує, що прибудинкові території можна передавати їхнім законним власникам, процедуру вона визначає на власний розсуд Місцеві процедури кардинально відрізняються одна від одної. Основні відмінності полягають у пакеті документів, який необхідно подати до клопотання, виду необхідної землевпорядної документації, кількості рішень сесії, та, в решті решт, у якій формі буде оформлена земельна ділянка – у власність чи оренду.
У підсумку, ці всі відмінності впливають на вартість та строки проходження процедури, які можуть коливатися: за вартістю від 2 тис. грн. до 80 тис. грн., за термінами - від 1 до 7 років і більше.
Для виправлення такої ситуації достатньо внести зміни до Земельного кодексу України, де чітко прописати право ОСББ та ЖБК, а також визначити процедуру оформлення прибудинкових територій багатоквартирних будинків.
Довідка «Моя Вінниця»:
За інформацією департаменту житлового господарства Вінницької міської ради у Вінниці більш ніж третина ОСББ приватизували прибудинкові території, і цей процес постійно триває. Якщо, наприклад, у Львові (де проживає близько 760 тисяч мешканців), створено майже 500 ОСББ, і лише біля 10% приватизували землю навколо будинків, то у Вінниці (370 тис. жителів) на сьогодні створено 274 ОСББ і більше 35% з них вже оформили свої прибудинкові території.
- У 2012 році у Вінниці міською радою було затверджено тимчасовий порядок щодо оформлення права власності або користування земельних ділянок. Цей документ передбачає чіткий алгоритм проходження документів, який робить процес приватизації для ОСББ чітким та зрозумілим. Але разом з тим у нас приватизувати землю можуть ті ОСББ, які реально працюють, а не лише створені заради того, щоб оформити землю, - додає директор департаменту житлового господарства ВМР Сергій Кушнір.