Як правильно укласти договір оренди?
До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом (п. 6 ст. 283 Господарського кодексу).
За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Крім того, нормами п. 3 ст. 283 Господарського кодексу встановлено, що об\'єктом оренди у сфері господарювання може бути як нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), так і інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення.
Таким чином, у договорі оренди слід докладно описати індивідуальні ознаки майна, оскільки після закінчення строку дії цього договору орендар повинен повернути орендодавцю саме той об\'єкт, який він раніше отримав у користування.
Право передачі майна в найм (оренду) мають власник речі, особа, якій належать майнові права, або особа, уповноважена на укладання такого договору, що передбачено пунктами 1 та 2 ст. 761 Цивільного кодексу.
Договір оренди може укладатись у простій письмовій формі. Проте, якщо укладається договір найму (оренди):
- будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше, то він підлягає нотаріальному посвідченню (п. 2 ст. 793 Цивільного кодексу) та державній реєстрації (п. 1 ст. 794 цього Кодексу);
- транспортного засобу за участю фізичної особи, то такий договір підлягає нотаріальному посвідченню (п. 2 ст. 799 зазначеного Кодексу).
Істотними умовами договору оренди відповідно до п. 1 ст. 284 Господарського кодексу є, зокрема, об\'єкт оренди; строк, на який укладається договір оренди; орендна плата; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. Якщо протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди відсутня заява однієї із сторін про припинення або зміну його умов, то такий договір вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які передбачалися цим договором спочатку (п. 4 ст. 284 Господарського кодексу).
За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (п. 1 ст. 762 Цивільного кодексу). Відповідно до п. 1 ст. 286 Господарського кодексу орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
Орендна плата встановлюється у грошовій, натуральній або грошово-натуральній формі. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Як правильно документально оформити орендні операції?
При передачі основних засобів в оренду складається акт приймання-передачі основних засобів в операційну оренду. З дати оформлення та підписання цього акта починається обчислення строку договору оренди, якщо інше не встановлено договором. Нарахування амортизації протягом строку корисного використання (експлуатації) переданого в операційну оренду об\'єкта здійснює також орендодавець. При поверненні такого майна з оренди сторони договору оформлюють та підписують акт приймання-передачі основних засобів з операційної оренди.
Надання права на користування товарами за договорами оперативного лізингу (оренди) належить згідно з пп. 14.1.203 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу до операцій з продажу результатів робіт (послуг). Враховуючи це, орендодавці та орендарі складають акти виконання послуг за договорами оренди майна.
Який порядок сплати ПДВ при передачі майна в оренду?
Передача майна за договором оперативної оренди від орендодавця до орендаря та повернення орендодавцю майна, яке попередньо було передане в оперативну оренду, не є об\'єктом оподаткування ПДВ (пп. 196.1.2 п. 196.1 ст. 196 Податкового кодексу).
При цьому, надання права на користування товарами за договорами оперативного лізингу (оренди) у податковому обліку належить до операцій з продажу послуг, тому якщо місце постачання послуг з оперативної оренди розташоване на митній території України, то така орендна операція є об\'єктом оподаткування ПДВ.
У орендодавців згідно з п. 187.1 ст. 187 Податкового кодексу датою виникнення податкових зобов\'язань з постачання послуг з оперативної оренди вважається дата, що припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:
- або дата зарахування коштів від покупця на банківський рахунок платника податку як оплата послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання послуг за готівку – дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої – дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;
- або дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.
У день виникнення податкових зобов\'язань продавець повинен виписати у двох примірниках податкову накладну. Оригінал її видається покупцю, копія залишається у продавця послуг (п. 201.4 ст. 201 Податкового кодексу).
При віднесенні сум ПДВ до податкового кредиту орендарю слід керуватися п. 198.2 ст. 198 Податкового кодексу, згідно з яким датою виникнення права платника на віднесення сум податку до податкового кредиту вважається дата тієї події, що відбулася раніше:
- або дата списання коштів з банківського рахунку на оплату послуг;
- або дата отримання платником податку послуг, що підтверджено податковою накладною.
Підприємство виплачує фізичній особі орендну плату за договором оренди автомобіля. За якою ознакою доходу слід відображати такі виплати у формі № 1ДФ?
Форма податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку (форма № 1ДФ) і Порядок заповнення та подання податковими агентами податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку затверджені наказом ДПАУ від 24.12.2010 р. № 1020 (далі – Порядок № 1020).
При цьому ознаки доходів, які зазначені у додатку до Порядку № 1020, встановлені відповідно до конкретних норм Податкового кодексу України з оподаткування доходів фізичних осіб.
Сума орендної плати, яка виплачується фізичній особі за договором оренди автомобіля (рухомого майна), повинна відображатися у формі № 1ДФ з ознакою доходу «102».
За ознакою доходу «106» у формі № 1ДФ відображаються лише доходи, отримані від надання в оренду нерухомого майна, відповідно до посилання на п. 170.1 ПКУ, який присвячений оподаткуванню доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду), житловий найм (піднайм).
Який порядок формування податку на прибуток при здійсненні орендних операцій?
На суму нарахованого лізингового платежу за наслідками податкового періоду, в якому здійснюється таке нарахування, орендодавець збільшує суму доходів, а орендар збільшує суму витрат. У такому ж порядку здійснюється оподаткування операцій з оренди землі та житлових приміщень.
При передачі основних засобів в оперативну оренду право власності до орендаря не переходить, тому орендодавець продовжує нараховувати амортизацію таких об\'єктів та враховувати суму амортизації у складі відповідної групи витрат.
Так, витрати на оренду приміщення та витрати, понесені на оплату вартості спожитих комунальних послуг (опалення, освітлення, водопостачання, водовідведення), за умови наявності первинних документів (договорів, рахунків, платіжних документів тощо) включаються до складу витрат, що враховуються при визначенні об\'єкта оподаткування залежно від призначення орендованого приміщення. Зокрема, якщо орендоване приміщення використовується у виробничих цілях, то витрати на оренду приміщення, на сплату комунальних послуг належать до загальновиробничих витрат, а якщо орендоване приміщення використовується під офіс, то зазначені витрати включаються до складу адміністративних витрат.
Крім того, не слід забувати про передбачені п. 153.2 ст. 153 Податкового кодексу обмеження, що застосовуються при формуванні витрат платниками податків.
Так, витрати, понесені платником податку у зв\'язку з придбанням товарів (робіт, послуг) у пов\'язаної особи; особи, яка не є платником податку на прибуток визначаються виходячи з договірних цін, але не вищих за звичайні ціни, що діяли на дату такого придбання, у разі, якщо договірна ціна на такі товари (роботи, послуги) відрізняється більше ніж на 20 % від звичайної ціни на такі товари (роботи, послуги).
Отже, платникам при визначенні суми витрат, здійснених на користь вищезазначених осіб, необхідно враховувати такі обставини: якщо зазначена у договорі ціна орендного платежу відрізняється від звичайної більше ніж на 20 %, то у такому разі до складу витрат включається сума, що дорівнює звичайним цінам.
Як відображаються в податковому обліку витрати на ремонт орендованого майна?
У разі якщо договір оперативної оренди/лізингу зобов\'язує або дає змогу орендарю здійснювати ремонти/поліпшення об\'єкта оперативної оренди/лізингу, частина вартості таких ремонтів/поліпшень у сумі, що перевищує віднесену на витрати, амортизується орендарем як окремий об\'єкт.
Облік вартості ремонту, поліпшення основних засобів, отриманих в оперативний лізинг (оренду), ведеться за кожним об\'єктом, що входить до складу окремої групи основних засобів, у тому числі як за окремим об\'єктом амортизації.
Сума витрат, пов\'язана з ремонтом та поліпшенням орендованих об\'єктів основних засобів (модернізацією, модифікацією, добудовою, дообладнанням, реконструкцією), у розмірі, що не перевищує 10 % сукупної балансової вартості всіх груп основних засобів на початок звітного року, належить до витрат звітного податкового періоду, в якому такі ремонт і поліпшення було здійснено (п. 146.12 ст. 146 Податкового кодексу).
Строк амортизації вартості ремонтів/поліпшень орендованого майна (у сумі, яка перевищує віднесену на витрати), що амортизується таким орендарем як окремий об\'єкт, не може бути менше, ніж строк, визначений в наказі по підприємству, а також менше, ніж визначено в п. 145.1 ст. 145 Податкового кодексу.
У разі повернення орендарем об\'єкта оперативного лізингу/оренди орендодавцю внаслідок закінчення дії лізингового/орендного договору орендар у звітному періоді, в якому виникають такі обставини, збільшує витрати на суму вартості, яка амортизується, за вирахуванням сум накопиченої амортизації такого об\'єкта основних засобів.
Якщо орендодавець здійснює компенсацію витрат, понесених орендарем на ремонт/поліпшення об\'єкта оперативної оренди/лізингу, то орендар повинен суму такої компенсації включити до складу доходів за датою їх визнання згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку.